Рассмотрим, каким способом выгоднее платить налог на доход от аренды и как избежать штрафов от налоговой инспекции.
На сегодня есть 4 варианта оплаты налогов на доходы от аренды квартиры:
- НДФЛ для физических лиц
- Упрощенный режим для ИП
- Налоговый патент для ИП
- Самозанятость
На данный момент большинство легально сдающихся квартир облагаются налогом как ИП, т.к. данный вариант позволяет платить ставку ниже, чем НДФЛ для физических лиц. При этом наименьшая ставка действует не на индивидуальных предпринимателей, а на самозанятых. Эта форма налогообложения появилась недавно и стремительно набирает популярность.
Рассмотрим все варианты уплаты налогов:
- НДФЛ для физлиц
Размер налоговой ставки - 13% от дохода от аренды. Если доход в год превышает 5 миллионов рублей, размер ставки увеличивается до 15%.
Для выплаты НДФЛ, до конца апреля нужно подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год, и до 15 июля уплатить НДФЛ. Можно произвести это не только в отделении налоговой службы, но и на сайте. Оплата возможна онлайн на сайте налоговой или через банк.
Собственник помещения может быть освобожден от налогового бремени от доходов от сдачи квартиры. Это возможно в случае, если квартира арендуется юрлицом - российской компанией, ИП, нотариусом или адвокатом. В этой ситуации налогоплательщиком будет выступать квартиросъемщик.
2. Упрощенная система налогообложения
УСН доступна только индивидуальным предпринимателям. Размер налога при доходе от аренды квартиры для ИП по этой схеме составит всего 6%. Декларацию необходимо подавать ежегодно 15 апреля за предыдущий год. Выплаты осуществляются ежеквартально равными частями. ИП при этом несет дополнительные расходы: необходимо делать обязательный страховой взнос и взнос в фонд обязательного медстрахования. Кроме того, ИП должен платить эти взносы за всех своих сотрудников.
3. Налоговый патент для индивидуальных предпринимателей
Патентная система распространяется только на ИП. Размер ставки по нему 6%. Базой в данном случае будет не указанная в договоре сумма, а возможный доход, который необходимо рассчитывать в зависимости от региона и площади помещения. В больших городах учитывается локация, где располагается сдаваемая в аренду квартира, в остальных городах учитывается только её площадь и сколько квартир в аренде. Расчёт стоимости патента можно сделать на сайте налоговой службы в специальном разделе. Патент приобретается сроком от месяца до года.
4. Налог для самозанятых
Арендодатель может стать самозанятым и уплачивать налог 4% от дохода при сдаче квартиры физлицам и 6% — юрлицам.
Платить другие отчисления, как в случае с индивидуальными предпринимателями не требуется, только процент от дохода. Приобрести статус самозанятого можно в онлайн-приложении «Мой налог», для этого нужно поменять налогообложение с НДФЛ на самозанятость и снизить ставку с 13 до 4%.
ИП тоже могут оформить самозанятость и уменьшить налоговую ставку. Но это касается только доходов от сдачи жилых помещений, от сдачи и апартаментов они должны платить повышенный налог. Важный момент: доходы от сдачи в аренду квартиры не должны превышать 2,4 миллиона рублей за год. В случае выхода за пределы этой суммы, статус самозанятого перестает действовать, и арендодатель вынужден будет платить налог 13%. Либо, как вариант, перейти в статус индивидуального предпринимателя и выбрать упрощённую или патентную систему.
Самозанятые уплачивают налоги с помощью онлайн-приложения ежемесячно до 25 числа следующего за отчетным месяцем.
Есть один нюанс: самозанятому запрещено заключать договоры с компанией, в которой он работал в течение двух лет до этого. Поэтому сдавать квартиру своему бывшему руководителю или фирме, где раньше работал самозанятый, нельзя.
Чтобы ответить на вопрос, какой вариант уплаты налогов более выгодный, нужно учесть различные моменты: сколько сдается квартир, какая сумма дохода получается.
Получить статус самозанятого целесообразно тем людям, которые сдают несколько свободных квартир, при этом доход в год менее 2,4 млн рублей в год.
При сдаче в аренду только одного объекта недвижимости удобнее всего ежегодно подавать декларацию и уплачивать стандартно НДФЛ.
Какой штраф предусмотрен за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Размеры штрафа зависят от дохода и от того, сознательно ли собственник уклонялся от налогов. В отдельных случаях речь может идти не только о пенях и штрафах, но и о принудительных работах, вплоть до лишения свободы.
За неуплату налога от аренды квартиры чаще всего назначается штраф 20% от неуплаченной суммы налога, если это случилось по неосторожности и 40%, если это случилось умышленно.
В случае сдачи нескольких квартир с общей суммой доходов более 2,7 млн в течение трёх лет, нарушитель будет отвечать уже по статье уголовного кодекса. Ему грозит штраф в размере от 100 до 300 тыс рублей, либо принудительные работы сроком до 1 года, либо арест на срок до полугода, либо лишение свободы до 1 года.
А при уклонении от налога в размере более 13,5 млн рублей, штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо лишение свободы на срок до 1 года.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионными доходами речь уже идет о незаконном предпринимательстве. Этим и объясняются столь серьезные наказания с точки зрения закона.
Откуда налоговая может узнать, что квартира сдается в аренду?
- Росреестр. Ведомство передает в ФНС информацию о владельцах двух и более квартир, что может стать основанием для подозрения в занятии арендным бизнесом, и налоговая может инициировать проверку.
- Миграционная служба. При сдаче квартиры иностранцу, он встает на учет в миграционной службе и указывает адрес, по которому снимает квартиру. Эти адреса могут передавать в налоговую для проверок.
- Частные риелторы. Агент по недвижимости, попадающий в поле зрения налоговой, может передать на проверку все свои договора найма. Если кого-то из арендодателей нет в базе налогоплательщиков, их могут брать в разработку.
- Арендаторы - сотрудники крупных компаний. Когда организация арендует жилье для своего сотрудника, копия договора поступает в бухгалтерию.
- Налоговая, при проверке организации, может обнаружить этот документ и провести соответствующую проверку.
- Управляющие компании, ТСЖ.
- Участковые.
- Соседи и бывшие квартиросъемщики. В случае конфликтных ситуаций, они могут сообщить в налоговую о сдаче квартиры в аренду.
Вывод: сдача квартиры в аренду - это доход, который необходимо декларировать, и уплачивать налоги во избежание проблем.