Покупатель (он же – будущий продавец квартиры в ипотеке), решив купить недвижимость, обращается в банк за кредитом. При покупке в ипотеку, жильё становится закладным, т.е. в залоге у банка, а покупатель – владельцем квартиры. При продаже квартиры в залоге, необходимо решить вопрос, кто будет погашать оставшуюся задолженность: старый или новый владелец.
Большинство продавцов ипотечной недвижимости первым делом начинают поиски нового клиента, который согласится на сделку, однако это не верно. Первым делом собственник должен уведомить банк, в котором он кредитовался, о том, что он намерен продать залоговую квартиру. Иногда бывает так, что банк отказывает в продаже неоплаченной квартиры. Если банк не против такой сделки, можно уточнить, какой отдел занимается переоформлением и в течение какого срока они рассмотрят заявку. Бывают случаи, когда такие заявки рассматриваются в течение двух месяцев. Такой срок может не устроить покупателя квартиры. Если банк даёт добро, можно начинать поиски покупателя. Лучше не указывать в объявлении, что квартира в залоге, т.к. это может отпугнуть покупателя. Лучше сказать об этом в личной беседе, так больше шансов убедить покупателя.
Когда покупатель найден, есть три варианта проведения сделки:
- Покупатель квартиры берет кредит, т. к. у него нет наличных средств на её приобретение. Банк принимает решение о выдаче кредита в зависимости от кредитной истории клиента и наличия у него тех или иных документов. В случае отрицательного решения банка сделка отменится.
- Когда у покупателя на руках имеется полная сумма для погашения кредита на квартиру, он вносит денежные средства на расчетный счет. После этого регистрируется сделка, с квартиры снимается обременение, а новому владельцу квартиры передаются документы. И в первом, и во втором случае, ситуация для нового покупателя является рискованной, т. к. он расстается с большой суммой денег и только потом получает на руки документы. Если банк по какой-то причине откажет в сделке, вернуть переведенные средства назад крайне сложно. Как говорят эксперты, такая ситуация часто является почвой для мошенничества.
- Переоформление ипотеки на нового покупателя в случае, когда он не может погасить всю сумму сразу и подходит под все критерии банка. В этом случае новый владелец квартиры получает закладную, снимает обременение на свою недвижимость и регистрирует сделку.
Не стоит забывать, что во время всех согласований по квартире, платежи по ипотеке нужно продолжать своевременно вносить. Кто именно должен это сделать и в какой период, можно уточнить в банке.
Чтобы совершить процедуру переоформления, нужно принести кредитный договор, а покупателю получить одобрение ипотеки.
Важно помнить, что не всегда банк одобряет ипотеку новому покупателю. Банк как залогодержатель (квартира находится в залоге) по закону имеет право отказать в сделке. Владелец квартиры обязан согласовывать продажу залогового имущества с банком.
Ещё один способ перепродать ипотечную квартиру – рефинансировать ипотеку в другом банке. Чтобы это сделать, старый владелец недвижимости предоставляет в новый банк пакет документов на оформление ипотеки. В случае положительного решения, стороны выходят на сделку. Не стоит забывать о дополнительных расходах в этом случае: за выдачу ипотеки, переоформление сделки, страхование и другие расходы. Оцените, насколько рефинансирование ипотеки оправдано с учетом оставшейся суммы задолженности.
Иногда потребительский кредит на оставшуюся сумму задолженности является выходом. Покупатель целиком погашает ипотеку полученными в банке наличными и продает уже собственную квартиру, без обременений. Ещё один способ – занять необходимую сумму у знакомых, друзей или родственников.
Есть ещё один способ, к которому иногда прибегают продавцы и покупатели таких квартир. Стороны договариваются, что новый покупатель вносит платежи за ипотеку до полного её погашения, после чего квартиру на него переоформляют. Чаще всего такие сделки проводятся между людьми, которые давно друг друга знают и доверяют друг другу. Но этот вариант является самым опасным для нового покупателя, т. к. никаких доказательств, что именно он оплачивает ипотеку, у него нет. Ни расписка, ни личный договор законной силы иметь не будут. И в случае разногласий новый покупатель квартиры прав на неё иметь не будет. Поэтому важно помнить, что любые операции с недвижимостью должны быть зарегистрированы.