Бывают ситуации, когда на одном земельном участке владелец хочет построить несколько домов. Выясняем, не нарушает ли это закон и все моменты, которые необходимо учесть при строительстве и регистрации.
1.Прямой запрет отсутствует
Согласно существующему законодательству РФ, нет прямого запрета на постройку двух и более домов на одном участке, независимо от статуса земли – и на землях под ИЖС, и в садовом товариществе, и на личном подсобном хозяйстве.
Однако юристы предупреждают о том, что в каждом населенном пункте существуют собственные правила землепользования и застройки. По этим нормам определяются минимальные и максимальные размеры участка земли, предельная доля его застройки, а также нормы отступов от границ участка.
Данные правила можно запросить в администрации города или поселка, к которому земельный участок относится, так как эти нормы варьируются в зависимости от населенного пункта.
Например, Ленинский городской округ Московской области имеет стандарт - минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, городской округ Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м. При этом нормы предельного процента застройки в них одинаковы — 40%.
Согласно правилам землепользования в Волоколамском городском округе Московской области, на одном земельном участке для ИЖС можно возводить только один жилой дом, а также гаражные и подсобные сооружения.
Именно поэтому важно ознакомиться с правилами землепользования и застройки до начала строительства. В этом документе отражено, сколько домов можно возводить на одном земельном участке, в каком его месте разрешена застройка и с какими отступами от границ участка можно строить.
Необходимо строго выполнять все требования градостроительных норм, в том числе площади дома, допустимых отступов от границ участка, а также высоты здания.
Согласно действующим нормам Градостроительного кодекса, частный дом должен иметь не больше 3-х этажей над землей и быть в высоту не более 20 метров. Если эти требования будут нарушены, его признают самостроем и обяжут собственника снести.
2.Как построить два дома?
Предположим, вы ознакомились с правилами, и выяснили, что строительство на вашем участке разрешено. Теперь важно соблюдать все требования при строительстве. Перед началом строительных работ рекомендуется уведомить о стройке Комитет градостроительства. Это можно сделать через МФЦ, на портале госуслуг или почтой. Уведомление должно включать в себя информацию о застройщике, земельном участке, а также схему участка.
В случае, когда земельным участков владеют два собственника и оба планируют строительство дома, им нужно оформить соглашение о порядке пользования данным участком, в котором будет прописано строительство двух отдельных домов на участке. При завершении строительных работ необходимо уведомить об этом Комитет градостроительства. Домам будет присвоен соответствующий адрес.
Надо сказать, постройка двух домов на общей территории – явление не редкое. Часто бывает так, что сначала строят небольшой домик, проживают в нем, а позже начинают возводить новый дом большей площади. В будущем маленький дом могут оставить, чтобы использовать его в качестве гостевого или дома для прислуги.
3.Проблемы при продаже и оформлении
Зачастую после того, как два дома на одном участке уже построены, возникают проблемы с оформлением. Как правило, это происходит в случае нарушения градостроительных норм.
Юристы предупреждают, что несмотря на отсутствие в законе строгого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр может отказать в регистрации права собственности на второй жилой дом на одном земельном участке. Второй дом могут признать самовольным строением. При этом снос дома будет производиться за счёт того, кто построил.
Бывают проблемы и при продаже такого дома, даже если он был узаконен. Маловероятно, что найдутся желающие купить сразу два дома с участком. Скорее всего, придется продавать оба дома по отдельности. Покупая один из домов, новый собственник получит права на ½ земельного участка. Он может обратиться в суд, чтобы установить порядок землепользования. Всё это требует от человека затрат его времени, усилий, и не каждый покупатель на такое пойдет.
4.Какие есть ещё варианты?
Существует альтернативный способ, как построить два дома на одном земельном участке. Перед тем, как начать строительство нового дома, разделить участок на два. Только после получения документов на второй участок, начать возведение на нём второго дома.
Однако нужно понимать, что разделить участок – не так просто. Его необходимо размежевать, снять прежний участок с кадастрового учета и поставить на учёт два новых. При разделе участков следует определить расположение каждого из них, продумать, где будет осуществляться выход с участка к территориям общего пользования. Также важно не забывать о стандартах и о минимально принятом размере земельного участка.
Бывают случаи, когда разделить участок на два никак не получится. Скажем, во владении у собственника участок площадью 13 соток, можно поделить его на два равных участка по 6,5 соток. А если у него всего 10 соток, а по правилам землепользования в этом населенном пункте минимальный размер участка - 6 соток, поделить его на два не удастся.
Из такой ситуации тоже есть выход – строительство одного жилого дома блокированной застройки. Такие дома в народе называют «домами на два хозяина». Они состоят из нескольких блоков и разделены между собой стеной.
И, наконец, ещё один альтернативный вариант – строительство нежилого здания, к примеру, летнего домика. Ему не будет присвоен адрес, т.к. это нежилой объект, его нельзя отдельно продать, но можно оформить на него регистрацию, как на хозпостройку.