Бесплатный звонок 8 800 777 82 72 Офис в Сочи +7 862 555 1 555 Адрес офиса в Сочи ул. Орджоникидзе, 4Б

Инвестиции: о прибыли и факторах роста

17.01.2019

Ольга Неугодова — агент «Рост Недвижимость», специализирующийся на инвестициях, раскрывает нюансы выгодного вложения средств в недвижимость Сочи. В предыдущем материале разговор шел о специфике южной курортной столицы как города для инвестиций. Сегодня речь пойдет о ценах на жилье в Сочи, и о том, какие факторы обеспечивают их устойчивый рост. 

Инвесторы и прибыль

Прежде всего, кого мы называем инвесторами? Это любое лицо, независимо от правового статуса, финансово вкладывающееся в объект недвижимости с целью выгодно реализовать в последствии данное имущество. Если мы говорим о стратегии инвестора, то максимальную отдачу он может получить от покупки жилья на начальном этапе строительства и реализации на любом этапе застройки и готовности объекта, когда владельца актива удовлетворяет норма прибыли.

Во многом это зависит от правильно сделанного выбора объекта инвестирования и времени участия в проекте. В среднем, любой инвестор, с кем мне пришлось поработать, свою норму прибыли получил от 70% к вложенному, оборот таких вложений составляет около одного года до полутора лет.

Ни депозиты, ни ценные бумаги не дают такой нормы прибыльности. При том, что по рискованности вложений я оцениваю их на одном уровне.

Цены на недвижимость Сочи: факторы роста 

Что касается роста цен на недвижимость, то даже при всех пессимистичных настроениях он неизбежен. Вкладываясь на текущий момент в недвижимость в Сочи, вы так или иначе становитесь инвестором, капитализируя собственные активы. Изменения законодательства – основной аспект влияния на цены 2018 года и последующих лет. Данный фактор следует признать эволюционным процессом между застройщиком, покупателем недвижимости и государством, отстаивающим интересы сторон.

Итак, давайте разбираться.

На сегодняшний день свыше 80% от общего возводимого жилья может финансироваться за счет средств дольщиков, это основная модель финансирования в недвижимость, которая регулируется Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В 2018 году в данный закон внесены правки, согласно которым к 2020 году идет полный отказ от долевого участия в строительстве физических лиц в пользу проектного финансирования объектов с использованием эскроу-счетов. До момента вступления указанных правок застройщик контролируется:

1) Банком – любая подозрительная тразакция может быть заблокирована банком;

2) Застройщик самостоятельно финансирует от 10% проектной стоимости объекта;

3) Запрещено строить несколько объектов по одному разрешению;

4) Выступать застройщиком может только юридическое лицо, работающее не менее 3 лет в строительстве многоквартирных домов и построившее не менее 10 тысяч квадратных метров жилья.

Это первый фактор, серьезно повлиявший на рост цен на недвижимость в Сочи. Теперь не каждый застройщик может свободно выйти на рынок. А переход на эскроу-счета только увеличит стоимость квадратного метра, так как застройщик будет вынужден строить на свои или заемные средства. Уже с июля 2019 года вступают новые ограничения законодательства, согласно которым застройщик сможет привлекать взносы дольщиков, но использовать средства государство позволит только после сдачи объекта в эксплуатацию.

И как следствие, это приведет к необходимости активно привлекать кредиты, и скорее всего, к отказу от долевого участия, к закономерному снижению числа участников инвестиционного рынка и, соответственно, к росту цен. Мелким застройщикам придется вообще покинуть рынок, их место займут крупные объединения, произойдет монополизация рынка.

Второй фактор, который, безусловно, назрел давно. Кроме законодательных норм, на конъюнктуру рынка недвижимости влияют:

1. Расходы на более качественную городскую среду и инфраструктуру;

2. Спрос на недвижимость;

3. Инфляция;

4. Доступность ипотечного кредитования.

Все эти факторы имеют непосредственное влияние на изменение цены. Почему? Качественный подход к наличию инфраструктуры для строящихся жилых комплексов. Это определенная финансовая нагрузка. А теперь к этому добавьте продолжительность строительного цикла. Два года длится строительство жилого дома. Наблюдая рост цен на недвижимость, в рамках, например, последних двух лет, мы приходим к понимаю, что получаем качественно другой уровень жизни? И что рост на ее стоимость просто закономерен?

Вопрос спроса на недвижимость в Сочи мы рассмотрели ранее. Он высок. И на качественное жилье мы остро чувствуем дефицит. Спрос выше предложения, это факт! А теперь вернемся к показателям макроэкономики – инфляции. По итогам 2018 года Банк России заявлет 4%. При этом, из опыта прошлых лет или по некой инертности поведения рынка, ориентир идет на 10 и выше пунктов. Это то, на что опирается рынок, – формирование стоимости цены на материалы, труда, логистики.

И следующий аспект роста цены. Ипотечное кредитование. Поскольку реальные доходы населения продолжают падать, недостаток денег у населения государство пытается компенсировать через развитие ипотеки. На сегодняшний день мы наблюдаем активное кредитование недвижимости. Этот инструмент напрямую влияет на уровень спроса на жилье и также отражается на формировании цены при продаже на вторичном фонде. Все затраты участников рынка, при благоприятных условиях продажи, максимально учиты-ваются. Ну, что? Сложили сумму расходов? Кто сказал, что участник рынка (инвестор) при реализации в будущем своего предложения не учтет их? Фактически рост цен на рынке недвижимости – это финансовая закономерность. И дальнейшие факторы ее роста – отмена долевого строительства и ожидание роста доходов населения только повысят стоимость квадратного метра.

Спрос и предложение

Снижения цены на рынке недвижимости в Сочи с 2014 года не было. Спрос на недвижимость и снижение как готовых предложений, так и качественных строек только добавляют беспокойства агентам по подбору жилья и их клиентам. Мало кто верит, что фактические варианты к покупке, направленные удаленному клиенту, «уходят» из продажи за одну-две недели. Подборка для потенциального покупателя уже через неделю оказывается неактуальной. Выбор предложений – ограничен, спрос – более чем достаточный. Зайдите к нам в офис, и вы увидите людей, готовых к покупке жилья в Сочи. Фактически любой клиент, приехавший в Сочи для приобретения жилья, на третий день работы с агентом определяется в своем выборе.

Меня часто спрашивают, есть ли срочные предложения. Тут два варианта развития событий: если они есть, то готовность к покупке должна быть – один-два дня! Почему? На третий день работы с агентом «горячий» покупатель уже приобретает настоящее предложение. А если учесть, что на рынке порядка семи тысяч специалистов по недвижимости, и каждый работает со своим покупателем, то шанс успеть купить срочное предложение почти ничтожен. Чаще же горящие предложения выкупают сами же агенты и выставляют в продажу уже по рыночной цене. Один-два месяца, и такое предложение уходит с рынка. При этом на недвижимость никак не влияет сезонность. Так как при таком спросе может быть падение цены? Долго продается только неликвидный объект – цена, локация, проблемы с оформлением? Вот в чем следует досконально разобраться.

И это я говорю не только о рынке новостроек. На вторичном рынке продавец также чутко следит за ситуацией. Прежде всего, потому что далее он приобретает или что-то большее, или опять же инвестирует для последующей перепродажи на стадии готовности объекта.

Цены… Готова ли я предсказать, как будут себя вести цены на недвижимость? Нет! Однако точно знаю, что ближайшие два года у них нет причин для падения.

 

У вас появились дополнительные вопросы по теме инвестиций? Звоните по телефону: 8(958)100-18-49. Специалист «Рост Недвижимость» Ольга Неугодова ответит на интересующие вопросы и составит индивидуальный план ваших инвестиций.

Тэги: недвижимость сочи инвестиции сочи инвестор сочи инвестиции недвижимость сочи апартаменты сочи магнолия de luxe сочи

Возврат к списку